Kurz auf den Punkt gebracht:
Eine Mietzinsvereinbarung, die den nach dem österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) zulässigen Hauptmietzins übersteigt ist unwirksam. Dennoch verlangen viele Vermieter*innen in Österreich häufig viel zu viel Miete und setzen einfach darauf damit durchzukommen. Man ist als Mieter*in dem jedoch nicht chancenlos ausgeliefert und kann rechtlich dagegen vorgehen!
Wie?
Für die Durchsetzung der Rechte von Mieter*innen- und Vermieter*innen - wozu Mietzinsüberprüfungen gehören - sind in Österreich die sogenannten Schlichtungsstellen zuständig. Diese Schlichtungsstellen gibt es allerdings nur in den elf Gemeinden: Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Mürzzuschlag, Neunkirchen, Salzburg, Stockerau, St. Pölten und Wien. In den anderen Gemeinden ist leider ausschließlich ein gerichtliches Verfahren möglich.
Durch eine rechtskräftige Entscheidung der Schlichtungsstelle bzw. des Gerichts kann jedoch ein (zu hoch) geforderter Hauptmietzins ggf. auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werden. Überhöht bezahlte Beträge können dabei ebenfalls von den Vermieter*innen zurückgefordert werden. Verfahren der Schlichtungsstelle sind im Gegensatz zu gerichtlichen Verfahren für die / den Antragsteller*in kostenfrei.
Was gilt es beim Antrag bei der Schlichtungsstelle zu beachten?
Zunächst einmal muss man die / der Hauptmieter*in der betreffenden Wohnung sein, um den Antrag stellen zu können. Das Verfahren selbst beginnt mit der Antragstellung bei Schlichtungsstelle bzw. Gericht.
Der Antrag ist formlos, muss aber eigenhändig von allen Hauptmieter*innen unterschrieben werden. Es genug dabei nicht, allein den in der Vergangenheit gesetzeswidrig zu viel bezahlten Mietzins zurückzufordern. Prinzipiell muss sich der Antrag darauf richten, dass von der Schlichtungsstelle / vom Gericht die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung festgestellt wird.
Ferner sollte neben der Festsetzung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses, der Antrag dahingehend gestellt werden, dass den Vermieter*innen aufgetragen wird, den in der Vergangenheit überhöht geforderten Haupt- bzw. Untermietzins inklusive 10% Umsatzsteuer und 4% Zinsen zurückzuzahlen.
Die Herabsetzung erfolgt dann nicht nur für die Zukunft, sondern als Mieter*in erhält man den in den letzten Jahren zu viel bezahlten Mietzins verzinst zurück. Die entsprechenden Zinsen allerdings nur für bis zu maximal drei Jahre.
Die Antragstellung ist, wenn gleich formlos, doch mit einer Menge Aufwand verbunden. Mieter*innenschutzorganisationen wie die Mietervereinigung etc. können daher bei der Antragsformulierung und –einbringung eine wertvolle Unterstützung sein.
Welche Fristen gibt es zu beachten?
Bei einem unbefristeten Vertrag kann man ab Antragstellung für maximal die vergangenen drei Jahre zurück den zu viel bezahlten und damit gesetzeswidrigen Hauptmietzins zurückfordern. Bei einem befristeten Vertrag endet diese sogenannte Präklusionsfrist nach zehn Jahren.
Nach Auflösung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis hat man sechs Monate Zeit die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend zu machen!
Tipp von uns:
Leider verliert man beim Versäumen dieser Fristen den Anspruch auf Überprüfung, Herabsetzung und Rückzahlung des gesetzwidrig überhöht vereinbarten Hauptmietzinses. Daher empfehlen wir Ihnen als Mieter*innen unbedingt die Fristen im Auge zu behalten und sich ggf. einen Vermerk in den Kalender machen.