Was heißt Untermiete?
Die Unterscheidung zwischen Hauptmiete und Untermiete ist für Mieter*innen, insbesondere in Bezug auf Höhe des Mietzinses, von erheblicher Bedeutung. Eine Untermiete liegt immer dann vor, wenn der Mietvertrag nicht direkt mit der Eigentümerin / dem Eigentümer des Objektes abgeschlossen wird, sondern lediglich mit der Hauptmieter*in. Die Vertragsparteien werden dann als Untervermieter*in und Untermieter*in bezeichnet.
Wer darf überhaupt untervermieten?
Soll die gesamte Wohnung untervermietet werden, muss unbedingt im Vorfeld die Zustimmung vom Eigentümer eingeholt werden. Liegt diese nicht vor, ist das Untervermieten ein Grund für eine Kündigung des Mietvertrages. Wir empfehlen diese Zustimmung schriftlich festzuhalten, um ggf. zu einem späteren Zeitpunkt auch Beweise vorhalten zu können.
Einen Teil der Wohnung (zum Beispiel ein Zimmer im Rahmen einer Wohngemeinschaft) hingegen darf auch ohne deren / dessen Zustimmung von der / dem Hauptmieter*in der Wohnung untervermietet werden. Dies gilt auch selbst dann, wenn im Hauptmietvertrag explizit ein sogenanntes Untermietverbot aufgeführt ist.
Höhe des Untermietzins
Der Untermietzins darf, zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer, bis zu 150% des zulässigen Hauptmietzinses betragen - also ein Aufschlag von bis zu 50% auf den regulären Mietzins ist erlaubt! Für getätigte, den Wohnungsstandard verbessernde Investitionen der Hautmieterin bzw. des Hauptmieters, kann darüber hinaus ein Zuschlag verrechnet werden.
Was ist bei einem Untermietvertrag zu berücksichtigen?
Grundsätzlich ist das Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrages für beide Seiten immer sinnvoll. So kennt jeder die Konditionen und seine Rechte und Pflichten.
Ein Untermietvertrag sieht ähnlich wie ein Mietvertrag aus, d.h. er enthält die Namen und Unterschriften beider Parteien, die Eckdaten des Mietobjektes, die Höhe des Mietzinses und der Betriebskosten, etc.
Wie sieht die Untermiete bei befristeten Mietverträgen aus?
Bei Mieter*in und Untermieter*in gilt, sofern sie in den Teil,- bzw. Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen dasselbe Prinzip wie für befristete Mietverträge - die Mindestbefristungsdauer ist drei Jahre. Die / der Mieter*in bzw. Untermieter*in hingegen kann nach einem Jahr kündigen und im Anschluss unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten ausziehen.
Welche Rechte und Pflichten hat die / der UntermieterIn?
Grundsätzlich kann man sagen, dass sich die Pflichten von Hauptmieter*in und Untermieter*in einer Wohnung nicht sonderlich unterscheiden. Beide müssen sich an die Hausordnung halten und sind zur pünktlichen Begleichung des Mietzinses verpflichtet.
Ein Kündigungsschutz ist bei Untermietverträgen für die / den Untermieter*in hingegen kaum vorhanden. Kündigt die / der Hauptmieter*in die Wohnung, ist das gleichzeitig ein Kündigungsgrund gegenüber der Untermieterin / dem Untermieter. Zwar kann Letztere als Nachfolger*in vorschlagen werden, diesem Vorschlag muss jedoch nicht nachgegeben werden und die Wohnung kann anderweitig vermietet werden. Als Untermieter*in hat man in diesem Zusammenhang nur das Recht, dass man unverzüglich über die ausgesprochene Kündigung informiert werden muss.
Wurde der / dem Untermieter*in allerdings von der / dem Hauptmieter*in eine längere Mietzeit zugesagt, als dann tatsächlich eingehalten wurde, ist sie / er schadenersatzpflichtig. Auch hier ist die schriftliche Vereinbarungsform immer noch der beste Beweis!
Es gibt noch weitere, wenn gleich nicht so gravierende Einschränkungen. So hat die / der Untermieter*in z.B. kein Recht auf die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung und auch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen können von der / dem Untervermieter*in nicht einfordern werden.
Was ist eine Scheinuntermiete?
Es kommt immer wieder vor, dass Wohnungseigentümer*innen mit der / dem Hauptmieter*in ein wirtschaftliches Naheverhältnis haben und auf diesem Weg versuchen, den Mietertrag „künstlich“ nach oben zu treiben. In diesen Fällen ist es als Untermieter*in möglich, die Anerkennung als Hauptmieter*in bei der zuständigen Schlichtungsstelle bzw. dem zuständigen Bezirksgericht zu beantragen. Sollten Sie diesbezüglich Probleme haben können Mieter*innenschutzorganisationen ein wertvoller Tipp für Sie sein.