Sind Beschränkungen des Hauptmietzinses überhaupt zulässig?
Mietzinsbeschränkungen sind in Österreich nur dann zulässig, wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze anwendbar ist. Vereinfacht dargestellt betrifft dies:
Altbauten
■ Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 01.07.1953 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben sowie
■ vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 09.05.1945 errichtet wurden und ebenfalls mehr als zwei Mietgegenstände haben.
Ferner geförderte Neubauten
■ Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen (z. B. die nach dem 2. Weltkrieg gefördert errichteten Gemeindewohnungen).
Das Mietrechtsgesetz sieht in diesen Fällen für alle jene Mietverträge, die seit dem 01.03.1994 abgeschlossen wurden, je nach Wohnungsart bzw. Gebäude, vier verschiedene Möglichkeiten einer Begrenzung des Hauptmietzinses vor.
Welche vier Begrenzungsmöglichkeiten gibt es?
- angemessener Hauptmietzins
Die Möglichkeit, einen angemessenen Hauptmietzins (anstelle eines nach Kategorie bzw. Richtwert begrenzten Mietzinses) zu verlangen, besteht nur in einem sehr eng gefassten Spektrum. Wiederum befinden sich viele Altbauwohnungen in den großen Städten in Österreich darin wieder. Für die Vermieter*innenseite stellt die Möglichkeit des „angemessenen Hauptmietzinses“ die günstigste Form der Mietzinsbeschränkung dar. Im Gesetz finden sich nämlich keinerlei Angaben über die konkrete Höhe des angemessenen Hauptmietzinses, sondern es beschreibt diesen nur als einen für die Wohnung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses „nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag“. Letztendlich kann also eine abschließende Beurteilung der Angemessenheit des Hauptmietzinses nur in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle bzw. vor Gericht erfolgen.
- Kategorie-Mietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorie D (so genannte Substandardwohnungen)
Der Kategoriemietzins gilt nur für Wohnungen der Ausstattungskategorie D (unbrauchbar bzw. kein WC/Wasser im Inneren) deren Mietverträge nach dem 01. März 1994 abgeschlossen wurden. Ist die Kategorie-D-Wohnung in nicht brauchbarem Zustand, ist der Hauptmietzins mit (derzeit) € 0,90 pro m² und Monat begrenzt. Für eine Kategorie-D-Wohnung in brauchbarem Zustand darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von (derzeit) € 1,80 pro m² und Monat vereinbart werden.
- Richtwertmietzins
Handelt es sich nicht um eine Kategorie-D-Wohnung und liegen die für ein Mietobjekt strengen Voraussetzungen für die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses nicht vor, so richtet sich die Zulässigkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung nach dem sogenannten „Richtwert“ und den für die jeweils zu vermietende Wohnung zulässigen Zuschlägen und Abstrichen.
Der Richtwert ist jener Betrag, der als Hauptmietzins für die sogenannte „mietrechtliche Normwohnung“ festgesetzt wird. Diese Normwohnung entspricht einer Altbauwohnung der Ausstattungskategorie A, die in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand und in durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) liegt.
Mit dieser Berechnung hat man als einzelne/r Mieter*in nichts zu tun, denn sie erfolgt nach einem komplizierten, gesetzlich genau festgelegten Schema. Auf Grund von Daten der jeweiligen Landesregierung (teilweise auch auf Grund von Gutachten eines eigens dafür geschaffenen Beirats) wurde der Richtwert für jedes Bundesland durch Verordnung des Justizministers festgesetzt. Die verlautbarten Richtwerte (Stand 1.4.2019) für die einzelnen Bundesländer betragen: Burgenland 5,30 €/m²; Kärnten 6,80 €/m²; Niederösterreich
5,96 €/m²; Oberösterreich 6,29 €/m²; Salzburg 8,03 €/m²; Steiermark 8,02 €/m²; Tirol 7,09 €/m²; Vorarlberg 8,92 €/m² und Wien 5,81 €/m².
Zuschläge und Abschläge zum Richtwert
Zuschläge und Abschläge werden für werterhöhende bzw. wertvermindernde Umstände (im Vergleich der konkreten Wohnung zur Normwohnung) berücksichtigt. Die gesetzlichen Vorschriften sind leider so wage, dass sie faktisch keine nachvollziehbare Mietzinsbegrenzung und -berechnung beinhalten. Darüber hinaus ist die /der Vermieter*in auch nicht verpflichtet, die Berechnungen transparent zu machen und im Mietvertrag anzugeben. In der Praxis wird häufig einfach ein bestimmter Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, ohne genau aufzuschlüsseln, wie der Betrag konkret errechnet wurde. Daher kann ein/e Mieter*in bei Mietvertragsabschluss kaum beurteilen, ob der Hauptmietzins korrekt berechnet wurde. Zur Klärung der Frage, ob die/der Vermieter*in einen korrekten Hauptmietzins verlangt, wird daher in vielen Fällen der Weg zur Schlichtungsstelle bzw. zu Gericht unvermeidlich sein.
Maßgeblich für die Berechnung der Zuschläge und Abschläge ist der Zustand der Wohnung (des Hauses) zum Zeitpunkt der Vermietung. Umstände, die für die Ermittlung von Zuschlägen bzw. Abschlägen zum Richtwert zu berücksichtigen sind:
■ Lage der Wohnung im Gebäude (Stockwerk, straßen- oder hofseitig), Grundriss, sonstige Ausstattung;
■ die Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft, z. B. Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten, Abstellplätzen;
■ die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit bestimmten Gemeinschaftsanlagen (Hobbyraum, Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Sauna, Waschküchen, ...) und sonstigen Anlagen, wie Aufzug, Garage, u.ä. (Zuschläge für solche Ausstattungsmerkmale sind nach oben begrenzt)
■ da die Normwohnung eine Kategorie-A-Wohnung ist, sind für die Kategorie B und C Abschläge vorzunehmen. Die Höhe dieser Abschläge hat der Beirat als Empfehlung herausgeben (Kategorie B minus 25% und Kategorie C minus 50%);
■ die Lage (Wohnumgebung) des Hauses
■ der Erhaltungszustand des Hauses.
Der so genannte Lagezuschlag darf nur verlangt werden, wenn die/der Vermieter*in die für diesen Zuschlag maßgeblichen Umstände der Mieterin / dem Mieter spätestens beim Zustandekommen des Vertrages schriftlich bekannt gibt. Dieser Lagezuschlag ist der Höhe nach begrenzt und orientiert sich an den Grundstückspreisen, die in der betreffenden Gegend, in der die konkrete Wohnung liegt, verlangt werden. Da diese Preise meist nicht allgemein bekannt sind, führt dies im Zweifelsfall häufig zu einer Überprüfung durch Schlichtungsstellen oder Gerichte.
Ferner gibt es den gesetzlich vorgesehenen Befristungsabschlag von befristet vermieteten Wohnungen in Höhe von 25 Prozent, der für alle ab dem 01.07.2000 befristet abgeschlossenen Hauptmietverträgen gilt.
- Hauptmietzins aufgrund förderungsrechtlicher Bestimmungen
Mögliche Begrenzungen des Hauptmietzinses können im:
- Wohnbauförderungsgesetz
- im Sonderfall des § 33 Stadterneuerungsgesetz oder im
- Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)
gesetzlich verankert sein.