Der Richtwertmietzins oder Richtwertzins gilt für Altbauwohnungen, die unter anderem vor 1945 errichtet und nach dem 1. März 1994 angemietet wurden. Der Richtwert umfasst dabei jenen Betrag, der als Hauptmietzins für die sogenannte „mietrechtliche Normwohnung“ festgesetzt wurde. Diese Normwohnung entspricht einer Altbauwohnung der Ausstattungskategorie A, die in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand und in durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) liegt.
Exkurs: Welche Kategorien gibt es überhaupt bei Wohnungen?
Kategorie A: Dabei handelt es sich um eine Wohnung in brauchbarem Zustand und mit mindestens 30 m2 Wohnfläche. Die Wohnung muss mindestens über ein Zimmer, Küche, Vorraum, WC und ein zeitgemäßes Badezimmer verfügen. Des Weiteren muss die Wohnung über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung und über eine Warmwasseraufbereitung verfügen.
Kategorie B: Kategorie B Wohnungen sind Wohnungen in einem brauchbaren Zustand bestehend aus zumindest Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, WC und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht.
Kategorie C: Kategorie C Wohnungen befinden sich in einem brauchbaren Zustand und verfügen zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren.
Kategorie D: Um eine Kategorie D Wohnung handelt es sich, wenn sie entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein WC im Inneren verfügt oder eine der beiden Einrichtungen nicht genutzt werden kann.
Wie berechnet sich der Richtwert?
Die Richtwerte werden alle zwei Jahre zum 1. April an die Inflation angepasst und vom Justizministerium verlautbart. Aktuell betragen sie: Burgenland 5,30 €/m²; Kärnten 6,80 €/m²; Niederösterreich 5,96 €/m²; Oberösterreich 6,29 €/m²; Salzburg 8,03 €/m²; Steiermark 8,02 €/m²; Tirol 7,09 €/m²; Vorarlberg 8,92 €/m² und Wien 5,81 €/m².
Zu beachten ist, dass bedingt durch die Coronakrise die Indexanpassung seit 2019 ausgesetzt und erst wieder für das Jahr 2022 vorgesehen ist.
Zuschläge und Abstriche zum Richtwert
Auch wenn für die mietrechtliche Normwohnung die Hauptmietzinsobergrenze klar festgelegt ist, ist damit der zulässige Hauptmietzins einer konkreten Altbauwohnung noch nicht abschließend bestimmt. Denn für werterhöhende oder wertvermindernde Umstände, welche bei der Wohnung im Vergleich zur Normwohnung vorliegen, sind Zuschläge oder Abstriche zu berechnen, woraus sich dann schlussendlich der zulässige Hauptmietzins (Richtwertmietzins) für die/den Mieter*in ergibt.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) zählt leider Umstände, die werterhöhend oder wertvermindernd sein können, nur ungenau auf. Auch die mögliche Höhe der Zuschläge und Abstriche ist im Gesetz nicht klar festgelegt. Aus der Judikative ergeben sich allerdings folgende Umstände, die bei der Berechnung zu berücksichtigen sein können:
■ Lage der Wohnung im Gebäude (Stockwerk, straßen- oder hofseitig), Grundriss, sonstige Ausstattung;
■ die Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft, z. B. Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten, Abstellplätzen;
■ die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit bestimmten Gemeinschaftsanlagen (Hobbyraum, Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Sauna, Waschküchen, ...) und sonstigen Anlagen, wie Aufzug, Garage, u.ä. (Zuschläge für solche Ausstattungsmerkmale sind nach oben begrenzt)
■ da die Normwohnung eine Kategorie-A-Wohnung ist, sind für die Kategorie B und C Abschläge vorzunehmen. Die Höhe dieser Abschläge hat der Beirat als Empfehlung herausgeben (Kategorie B minus 25% und Kategorie C minus 50%);
■ die Lage (Wohnumgebung) des Hauses
■ der Erhaltungszustand des Hauses.
Diese Auflistung ist nicht abschließend zu betrachten. Es gibt besonders von Vermieter*innenseite eine Vielzahl an ganz unterschiedlichen, zum Teil auch sehr kreativen Ideen zu – zumeist – Zuschlagsmöglichkeiten auf den Hauptmietzins (s. https://widab.gerichts-sv.at/schlagwort/zu-und-abschlaege/).
Besonderheit Lagezuschlag
Ein Lagezuschlag wird nur bei Wohnungen berücksichtigt, für die der Richtwertmietzins zur Anwendung kommt.
Ob er verlangt werden darf, hängt maßgeblich davon ab, ob das Gebäude in einer Gegend steht, die überdurchschnittlich gut gelegen ist. Für diese Beurteilung ist ein wertender Vergleich mit anderen Wohnumgebungen vorzunehmen. Mit diesem Zuschlag soll bis zu einem gewissen Grad der sogenannte freie Wohnungsmarkt mitberücksichtigt werden.
Damit der Lagezuschlag zurecht verlangt werden darf, muss er den (potentiell zukünftigen) Mieter*innen in Schriftform bis spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben worden sein.
Die Berechnungsmethode für die Höhe des Lagezuschlages regelt der § 16 Abs. 3 Mietrechtsgesetz (MRG) und ist recht komplex. Ob und in welcher Höhe er gerechtfertigt ist, beschäftigt daher häufig die Schlichtungsstellen und die Gerichte.
Besonderheit Befristungsabschlag
Sofern es sich um einen vom Mietrechtsgesetz § 16 geregelten Mietzins handelt, müssen alle befristeten Mietverträge ab dem 1.7.2000 bei der Höhe des Hauptmietzinses einen Abschlag in Höhe von 25% gegenüber dem im Fall des unbefristeten Vertrages höchstzulässigen Hauptmietzinses berücksichtigen.
Wird das befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes umgewandelt, entfällt die Verpflichtung zur Berücksichtigung des Abschlages. Dies ist allerdings nur zulässig, wenn im Hauptmietvertrag ziffernmäßig eine Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des im Falle der Befristung tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses schriftlich ausgewiesen ist.